三浦 克友 
毎年増えています！
ここ最近は空家や空室が社会問題になっていますが、なぜこんなに増えているのでしょうか？
まず下のデータをご覧下さい。
このデータは国土交通省が新築の建物を年間何戸建てているかを集計したデータです。
借家系（賃貸）だけを取っても、毎年約４０万戸の新築が建てられています。
これだけ毎年増えていれば、そりゃ空家が増えていきますね。
また少子高齢化で１０年ほど前から徐々に人口が減って行っているのも大きな要因です。
ちなみに新築を建てる主な理由としては、地主の相続対策や、最近ではサラリーマン大家が新築アパートを購入するケースが増えているからです。これは多少増減はありますが、日本の税金のしくみや、資産形成の考え方から大きく変化することは考えにくいです。
また部屋を探している人からすると、やはり綺麗な物件を借りたいと考えます。
その中でも、駅から徒歩５分で新築又は築５年程度の築浅物件などは、ほとんど営業活動をしなくても入居者が問い合わせをしてきてすぐ決まっていきます。
満室を阻む３つの要因！
新築物件が増えていくことや人口の減少は防ぎようがありません。
それよりも満室を阻んでいる要因を知り、その対策を考え、実行する事が大切です。
私が考える３つの要因をご説明します。
すぐ住める状態になっていない！
これはしっかり掃除や消臭がされていて、すぐに住めるくらいに綺麗になっているかという事です。
空室が続いている物件に行くと、虫の死骸が転がっていたり、天井にクモの巣がはっていたり、吸い殻が落ちていたなんて事もありました。
さらに電気の供給が止まっていたり、トイレ・洗濯機置場・浴室の各排水管の水が枯れてしまって、下水の臭いが上がって悪臭がしたり、虫が湧いてくることもあります。ちなみに、しっかりした管理会社だと排水管にラップをして悪臭を防いでくれたりします。
またこういった事があると、例え新築や築浅の物件でも決まらなくなります。以前実際に新築から１年以上誰も入らなかった部屋を見たことがあります。その部屋は実際に排水管の水が枯れて虫が湧き、部屋の喚起をしていなかったので、窓枠が結露してカビが生えていました。
たまに「入居者が決まったら掃除をする」という大家さんがいらっしゃいますが、汚れている状態で入居者が決まる事はまずありません。前の入居者が退去したら、必ず掃除をして、長く空いてしまった場合は簡易清掃をしましょう。
大家さん自身が空室に慣れている！
物件の築年数が経過すると、部屋も汚れ、設備も古くなっていきます。それを一気に新しくすると、単身者用で数十万円、ファミリータイプだと１００万円以上のリフォーム代が掛かる事があります。
そのうえ空室が続くと「汚れた部屋でもそのまま借りてくれる人」を待つようになります。そうなると、当然相場よりも大きく家賃を下げないと決まらなくなります。
ただ周りの相場を気にして家賃を下げない為、あっという間に時間が過ぎ、１年以上空いてしまい、空いているのが当たり前の状態になり、その状態に大家さん自身も慣れてしまうのです。
こういったケースは地主さんに多く見られます。部屋がいくつもあるので１つや２つ空いてもそれほど気にならず、段々数が増えてきて取り返しがつかなくなります。
古くから付き合いがあって利用している管理会社だと、そこまで意見を言ってこない傾向があるので、自分でこの状態に気づけないと長引いてしまいます。できれば忌憚のない意見がしあえる担当者がいると助かります。
管理会社のせいにしている！
ズバリ、他人任せにされていませんか？
例えば、部屋が汚れているのも、入居者が決まらないのも、みんな管理会社が悪いと思ったりしていませんか？そこまで思わなくても、自分が納得できる提案が出てこないとか、高い管理料払ってるんだからどうにかしろとか・・・。
大家さんの中には管理会社にこういった不満を持っている人も少なくないですし、実際に管理会社と合わないという相談を受けるケースもあります。
賃料を払ってくれる入居者の方とは人間同士の関係である事は理解されていると思いますが、管理会社の担当者も「人間」である事は忘れないでください。
管理会社の担当者から提案があれば耳を傾け、必要なことは取り入れましょう。もし空室が続く中で管理会社から何も提案がなければ、逆に大家さんから確認する事も必要です。管理会社が自分のニーズに合う会社なのかを確認する事も大家さんの大切な仕事です。
もし管理会社にこういった態度や不満を持っている場合、大抵相手も気づいています。それを受け取るとやはり人間なので、少なからず仕事へ影響が出てしまっているかもしれません。
少しでも参考になれば幸いです。
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