三浦 克友 
こんにちは、三浦不動産の三浦です。
賃料変更やリフォームを行わないで入居者を増やす方法で、お金がかからずすぐに行えるのが入居者の間口を広げる事です。
その中で代表的なのがペット飼育です。
メリット
いきなりですがペット飼育可の主なメリットは、
①間口が広がり決まる可能性が高くなる
②物件数に対してペット飼育希望者が多い為、賃料を下げずに決まる可能性が高い
③次の引越し先がなかなか見つからないので、長い期間住んでもらえる可能性が高い
①の間口が広がるというのは、通常のお客様に加えてペット飼育希望者が物件を検討出来る様になり、その為物件を見る人間が増え成約する確率が上がり、空室期間が短くなります。
②はペット可物件は競争率が高いので、賃料交渉がしづらいです。それは賃料交渉をしている間に、他の入居希望者に取られる可能性があるからです。
③はペット飼育できる物件数が少ないので、ペット飼育者は一度住んでくれると長く住んでくれる傾向があります。
デメリット
主なデメリットは、
①床や壁に傷やにおいを付けられる
②他の入居者から鳴き声等でクレームが発生する可能性がある
③共用部でのマナー違反
①の主な対策は敷金の増額及び償却です。またペット可にすることによって早く入ってもらえたというアドバンテージを前向きに捉えて、いくらか対策費をストックしておくと気持ちが落ち着きます。実際は想像程かからない事の方が多いです。
②は分譲マンションや戸建の方は気にしなくて良いです。アパートの場合は他の入居者にペット可にすることを告知して理解を得ておくか、告知せずに断行するかは大家さんによって分かれます。案外後者のタイプの大家さんが多いです。ただ事前にクレームを少なくしたい場合は、ペット可にする理由根気強く説明しましょう。それを行う事によって入居率がアップして、収入を増やすことが出来ると考えれば安いものです。
③は入居時にしっかりルールを書いた紙を渡し説明をしておきましょう。例えば共用部ではペットは歩かせずに抱きかかえる、共用部にあるゴミ箱にペットの糞を捨てないなどです。
ペット可の条件
ペット可にする時に一番採用される条件は敷金の積み増しです。
通常敷金１ヶ月のところを２ヶ月や３ヶ月にして、積み増した分を償却（返さない）とするので、実際は礼金の積み増しと同様です。
賃料を上げるケースもあります。その場合は２～５０００円が多いです。
敷金と賃料両方上げる場合もあります。
逆にどちらも上げない事によって、お得感を演出して選んでもらう方法もあります。
これは自分の物件が置かれている状況を踏まえて決めていくことが大切です。
他の方法も検討してみる
ペット飼育以外にも間口を広げる方法を検討しましょう。
一つは外国人の受け入れです。外国人に貸すと漠然とトラブルを引き起こすと考えている大家さんも少なくありませんが、日本人も同じ位トラブルを起こしています。
日本語についても審査時にレベルをしっかり確認し、ある一定以上のレベルでないと審査を通さないようにしています。また大家さんが希望される場合は大家面談も行います。また外国人に対応している保証会社が増えていますので、家賃滞納等の心配もありません。
もう一つは高齢者の受け入れです。高齢者は孤独死が最大のリスクだと思いますが、見守り電気や見守り家電の登場で、物件で亡くなる事が少なくなってきています。また以前よりも保証会社の審査が通りやすくなっていたり、孤独死に対する保険が充実してきているので、以前よりも安心して貸すことが出来る土壌が出来ています。
他にも生活保護者を受け入れたり、ある一定の趣味嗜好の方をターゲットにした工夫を物件に施してリフォームをしてみたり、アイデアを出して間口を広げる事は大切です。
またこういったアイデアを実行に移す前に、起こりうるリスクを考え、それに対してのある程度の対策を考えておくことも必要です。
ただ考えすぎるといつまでも実行に移せず空室期間が延びてしまうので、ある程度のところで実行に移すことをオススメします。
ではまた！
大家さんの悩み事ご相談お待ちしております。
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