築古物件を埋めるには？

こんにちはー！

今日も元気に自転車で駆け回っている三浦です！

先日川口から草加、草加から池袋、池袋から川口と約３５キロを走った事をある物件の入居者の方に話したら、その人は配達の仕事で日に１００キロ以上自転車で走ると聞いて、自分の自惚れを知りました(笑)

さて今回は「築古物件を埋めるには？」というテーマで書いていこうと思います。

市場では築３～４０年以上の物件がゴロゴロしていますが、その中ですぐ決まる物件と年単位で決まらない物件があります。

何が違うのでしょうか？

物件が決まらない理由

決まらない理由を書き出してみましょう。

①外観や共用部分が古い、汚い、集合ポストが古い、整理されていない。

②部屋の中が古い、汚い、匂いがする、間取が使いづらい、設備が古い。

③家賃が相場より高い、近隣の物件と比べて初期費用が高い、入居者の選定が厳しい。

細かく書き出すといくらでも出てくると思いますが、今回はこれくらいにして、一つ一つどうすれば改善できるか考えていきましょう。

改善方法

①を改善する為に初めに行う事は「掃除をする」です。

ゴミを拾ったり、床の掃き掃除をしたり、ぞうきんを使って汚れが目立つところを拭いたりします。当たり前な事ですが、結構出来ていない物件があります。少しやってみるだけでも変わると思うので、まず実践をオススメします。

少しお金を掛けられるのであれば、クリーニング業者に頼んで高圧洗浄を掛けたり、床磨きをします。これくらいであれば、建物の規模にもよりますが５～１０万位で出来ます。

もっとお金を掛けられるのであれば、集合ポストの交換、玄関ドアや外壁の塗装をします。ここまでくると数十万から数百万までピンキリなので、まずは見積からといった感じでしょう。特に外壁塗装は印象がガラッと変わるので、効果は高いと思います。

②を改善する為に初めに行う事も「掃除をする」です。

①と同様にゴミ拾い、床掃除、ぞうきん掛け等を行います。通常はクリーニング業者に依頼しますが、どうしてもお金を掛けたくない場合は頑張って自分でやりましょう。自分が少し細かい事が気になる女性になった気分でやると、いつもの自分では気づかない汚れが見つかって掃除がはかどるかもしれません。逆に気になり過ぎて終わらなくなる時もあるので、ご注意ください。

少しお金を掛けられるのであれば、壁紙の張替、畳の表替え等、塗装等の現状利用している物を交換・修繕します。こちらは行う範囲によりますが、数万円から十数万位で出来る事が多いです。

もっとお金を掛けられるのであれば、キッチン交換、浴室交換、間取変更等を行います。ここまでくると数十万から数百万かかる場合が多いので、見積もりをして、今後この物件の経営をどうしていくか考えて決めましょう。

③を改善する為に初めに行う事は「ネットで相場を確認する」です。スーモ等の検索サイトで自分の物件と同じような築年数、立地、広さ、設備の物件がどれくらいの賃料、礼金敷金等の条件がどの程度なのかを確認し、自身の物件との違いを明確にしましょう。

また自分の物件と同等と考えられる物件が内部的（不動産との間の条件）にどういう条件で募集されているか確認する為に、不動産屋に確認をします。内部的というのは、不動産会社間でやり取りされているADと言われる契約時のお礼金のような物が設定されているかを知る事が大事です。それがあるか無いかで、不動産仲介業者がその物件をお客様に勧めてくれるかが変わってきたりします。

まとめ

①と②はお金を掛けられるかどうかで出来る事が大きく変わりますが、どうしてもお金が掛けられない場合は、まずは自分で現地に行って掃除をする事が大事です。現地に行くと物件ごとの改善ポイントが必ず見つかります。

③の家賃はこだわり過ぎると長期間決まらなくなってしまうので、初期費用を競合物件と同じくらいまで下げても決まらない場合は、私は家賃を思い切って下げて埋めてしまうことをオススメします。賃料にこだわって１年も２年も空けておく方が絶対に損です。

また現入居者に値下げを知られるから下げたくないという大家さんがいますが、新しく入る人にちゃんと口止めをしておけばほとんど伝わる事はありませんし、もし伝わったとしても全員が家賃交渉をしてくる可能性は低いので、それはその時考えましょう。心配の９０％は起こりませんから(笑)

ではまた！

空室物件はぜひ当社にご相談下さい。

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